2022年百城房价累计由涨转跌，房价下行压力仍突出

　　来源：中指研究院

　　2022年，我国房地产行业下行压力持续较大，市场销售规模骤减，房企债务违约频现。为稳定房地产市场，中央积极出台楼市支持政策，各地政府持续落实“因城施策”，年内超300省市（县）出台稳楼市政策千余次，政策优化亦从三四线延伸至热点一二线城市。总体而言，2022年，我国房地产政策迎来实质性放松，但当前市场信心依旧不足，全国楼市整体仍处深度调整期。

　　图：2022年各地因城施策频次

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　　▌百城新房价格自2014年后时隔7年再次出现年度下跌

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2022年，百城新建及二手住宅价格累计均由涨转跌，其中百城新房价格累计下跌0.02%，为自2014年后时隔7年再次出现年度下跌；百城二手房价格累计下跌0.77%。

　　图：2011年以来百城新建住宅价格年度累计涨跌变化

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　　上半年百城新房及二手房价有所企稳；下半年以来，受经济下行压力加大、疫情频繁扰动、房企风险加剧等因素影响，房价走势疲弱。12月，百城新建及二手住宅价格环比跌幅分别为0.08%、0.22%，新房价格环比连跌6个月，二手房价环比连跌8个月，且跌幅均呈扩大趋势。租赁住宅方面，市场进入年末淡季，整体租金继续走低，12月全国50个城市住宅平均租金环比跌幅扩大至0.54%，年度累计下跌2.50%。

　　图：2021年1月至2022年12月百城新建住宅均价及环比变化

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　　▌房价年度累计下跌城市数量大幅增加，各地楼市普遍低迷

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年，新建住宅价格年度累计下跌的城市有70个，二手住宅价格年度累计下跌的城市有73个，下跌城市数量分别较2021年大幅增加55个、36个。

　　单月来看，2022年以来，百城房价月度环比下跌城市数量整体维持在高位水平，12月百城新建及二手住宅环比下跌城市数量扩大至68个、80个，较11月分别增加11个和5个。

　　图：2021年1月至2022年12月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

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　　从单个城市来看，2022年多个城市出现房价持续下跌态势，如哈尔滨、江门等10个城市年内新房及二手房价环比下跌月份均超过了9个月，其中哈尔滨全年12个月房价均下跌。整体来看，2022年多地楼市普遍呈现低迷态势。

　　表：2022年内百城房价环比下跌月份超9个月的城市统计

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　　▌展望2023，房地产供需两端政策仍有放松空间，市场或逐步企稳

　　岁末，中央层面多次发声，为2023年房地产调控定调：

　　•12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展；

　　•12月15日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业；

　　•12月16日，中央经济工作会议指出要确保房地产市场平稳发展；

　　•12月20日，国常会指出落实支持刚性和改善性住房需求、保交楼和房企融资等16条金融政策。

　　此外，多地继续发布稳楼市新政，多个热点城市如南京、武汉、厦门、东莞、佛山等优化住房限购；广州、青岛等则通过上调住房公积金贷款最高额度，支持多子女家庭购房。

　　展望2023年，房地产政策或继续保持宽松基调，供需两端政策仍有放松空间。需求端，核心一二线城市支持刚性和改善性住房需求政策有望进一步优化，如调整首套房认定标准、二套房首付比例等，促进市场合理住房需求的释放。供给端，房地产金融支持政策或进一步发力，防范化解房企风险、“保交楼”将是未来供给侧政策的重点。整体来看，随着疫情防控政策持续优化，社会经济逐渐复苏，叠加房企信用逐步修复，楼市宽松政策持续显效，市场信心或有望修复，2023年房地产市场预计将逐渐企稳，但所需的恢复时间或较长。

　　城市典型样本项目

　　2022年，房地产市场处于深度调整阶段，楼市宽松政策贯穿全年，12月，中央再次强调“要充分认识到房地产行业的重要性”以提振市场信心，预计未来支持性政策将继续发力。对此，房企需抓住政策窗口期，进一步强化产品品质，提升销售服务品质。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2022年1-12月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

　　从“2022年1-12月城市典型样本项目”来看，项目多为区域内代表性项目，一定程度上能够反映出区域新房市场的发展水平。综合来看，样本项目在洞悉客户需求的基础上进行精准定位，以用户为中心，以高质量为原则，持续打磨项目特有亮点，为客户提供全面、优质的居住体验。

　　2022年12月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

　　2022年12月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅

　　2022年12月中国50城住宅租金及环比涨跌幅