124亿， 华夏幸福卖掉南方总部资产，项目均由吴向东主导拿下

　　记者|牛钰

　　华夏幸福处置南方总部资产迈出关键一步，这些当年由吴向东主导拿下的大体量商业项目，接盘方又是其“老东家”华润置地。

　　12月28日晚间，华夏幸福公告称，三家全资子公司拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，整体转让四家下属公司股权和债权，预计可净回笼资金124亿元。

　　华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目。同时，华润置地还需收下标的股权公司142亿元的往来债权以及下属子公司。

　　华夏幸福表示，本次交易是基于化解公司债务风险，在《债务重组计划》总体安排下实施，相关资金将主要用于公司及下属公司金融债务偿付，有效推动公司债务重组落地实施。

　　处置资产一直是华夏幸福《债务重组计划》的重头戏，总计2192亿元金融债务中，要靠卖资产回笼570亿资金偿付，并带走500亿债务。

　　从今年华夏幸福的化债之路来看，只有少量产业园项目成功出售给地方国资，获得现金回款共26.1元，而南方总部的商业资产作为化债关键点，赶在年底前卖出的这三个核心项目带来124亿现金并带走142亿元债务，助力其债务重组迈出关键一步。

　　从交易对价来看，这些项目属于降价出售，当年这三个项目拿地价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，总价高达198.74亿元。再加上这几年的投入，华夏幸福将录得亏损。

　　公告显示，根据初步测算，本次交易预计形成税前亏损约21.3亿元。

　　华夏幸福在公告中解释称，受当前房地产行业环境影响，收并购市场为买方市场，且本次交易涉及金额较大，项目中包含较大体量持有商办物业等多重因素后协商确定的。

　　这笔今年房地产行业最大宗的收并购能谈妥，买卖双方也进行了很长时间的博弈。从去年打包出售、到今年7月武汉长江中心项目单独出售的传言，表明双方在价格、交易条件、支付方式等方面有过数轮沟通。

　　最终这笔交易的落地，与原华夏幸福南方总部核心人物吴向东关联密切，正是他带领的团队与老东家华润置地沟通下来了这笔收购。

　　界面新闻了解到，今年4月份辞去联席董事长、首席执行官兼总裁职务的吴向东，至今仍留在华夏幸福处理南方总部事务，这也意味着，他一手缔造出的华夏幸福商业资产版图，如今还要要寻求“老东家”接手。

　　2019年2月份，曾在华润置地一手缔造出“万象城”商业品牌的吴向东加盟华夏幸福，至此，华夏幸福“北京+深圳”南北双总部的运营模式正式形成。

　　彼时，吴向东从旧部陆续带来不少人完备南方总部团队，包括目前同样已辞任联席总裁的俞建，一起扩张华span>“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目”的愿景。

　　2019年9月10日，华夏幸福斥巨资116.25亿元拿下武汉武昌区商业综合体项目，这是华夏幸福首个全周期商业综合体项目，也就是如今的武汉长江中心。

　　这只是起点，2019-2020年两年间，南方总部接连在武汉、南京、广州、哈尔滨拿下大宗商业用地，并拿下一些代建、旧改业务。

　　巅峰时期，华夏幸福共有6个已落地的商业项目，分别为武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场、哈尔滨深哈金融科技城以及桂林乐满地文旅项目，另外还有11个城市更新项目及招商银行全球总部大厦等轻资产业务。

　　据界面新闻估算，其重资产持有的6个项目光拿地就花费超300亿元，但时至今日还有些项目地价未付清，甚至有项目被地方政府收回。

　　今年1月份，由于地价逾期未缴清，华夏幸福2020年斥资68亿拿下的广州白鹅潭项目，土地已被政府收回。巧合的是，该地块的涉宅部分于在今年广州三批次土拍中被华润置地摘得。

　　另外，根据华夏幸福与华润置地的交易合同，其中武汉长江中心项目C地块仍存在未交清的地价款，如果因为逾期支付、地块可能会被收回、项目延期等问题造成损失，华夏幸福还得承担赔偿。

　　不过回头来看，吴向东在商业地产方面确有一定眼光，既能短时间铺开大摊子，还能在其中获得类似于分期支付地价的优惠，同时当时拿下的这些资产质量尚可，尤其是这次出售的三个项目。

　　只是受2021年初华夏幸福遭遇流动性危机影响，以及房地产市场整体环境改变，这些项目依然在销售端遇冷。

　　南京大校场项目2020年底首次开盘即售罄，收获17亿元，今年上半年整体销售情况受市场环境影响减弱，目前有少量存货。

　　武汉长江中心住宅部分为单套总价600万以上的豪宅项目，去年5月10日及5月29日两度开盘卖外，但自去年下半年以来销售也开始转冷。

　　在2021年底开盘的武汉中北路项目销售情况更为冷淡，定制写字楼买方也未支付定金，叠加华夏幸福资金紧张，项目已被迫停工。

　　在如今市场环境下，对收并购有战略、回报等方面考量的华润置地，愿意出手接下项目及相应债务，也能侧面反映出这些项目的发展空间。

　　“有长远发展潜力，将持续为集团带来投资回报。”华润置地在披露交易的公告中表示。

　　值得注意的是，华润置地的这次收购仍预留了一些交易调整空间，首先是交易资金将于2023年3月底开始分5批次支付，首期40亿元要到明年3月才能拿到。

　　在此期间，华夏幸福还需要完成一些先决条件，不然可以重新谈判或者取消交易。如果一切顺利，收到最晚一笔打款要等到2026年12月底。

　　先决条件主要为解决这些项目自身遗留问题，除上述地价缴纳外，南京大校场项目涉及建筑物限高问题，如果2023年9月底之前不能取得部队同意限高调整的书面文件，华润置地有权在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元。

　　此次出售三个核心商业项目后，加上去年6月份转让深圳、东莞的大约11个旧改项目予深圳本土开发企业鹏瑞集团，华夏幸福目前剩余的商业资产仅剩哈尔滨深哈金融科技城及桂林文旅项目。

　　转型产业新城服务商的华夏幸福要完全割舍南方总部，还需继续卖项目，临近年底其也在加快步伐化债。

　　至于见证华夏幸福布局商业地产起落的吴向东，在继续协助处理剩余资产后，接下来的去处暂未落定。