工银瑞信基金：房地产暖风频吹，行业估值有望迎来重塑吗？

　　自2022年11月以来，房地产行业利好政策频出，房地产板块走势异常活跃，尤其在11月29日，申万一级房地产指数涨幅高达7.96%，创下了近10年来单日最大涨幅（数据来源：Wind，统计区间：2012/11/30-2022/11/29）。那么房地产行业是否已到拐点，地产板块11月以来频频异动的原因是什么？点击下文一探究竟~

　　一、2022 年房地产行业基本面触底

　　2022 年房地产市场延续了2021年下半年的弱势，投资方面，根据国家统计局数据显示，2022年1至11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%。而自2021年5月以来，全国房地产开发投资增速由正转负。一方面由于政策原因，房地产企业融资困难，另一方面长期以来低位的新房交付率导致房企资金流转困难，进一步降低了房企投资的意愿。截至2022年11月16日，全国含宅地块通过招拍挂成交的土地总建筑面积约为72756.17万平方米，较2021全年下跌58.08%；即便在“三箭”落地之后，2022年最后一个月，房地产成交额仍显不振，相较于2021年几近“腰斩”。

　　商品房销售方面，2022年1至11月份，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，商品房销售额增速26.6%。2022 年 5 月以来，商品房销售金额累计同比降幅连续五个月收窄，10月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏、房企债务违约事件发生以及购房者信心仍未修复。

　　房地产政策转向宽松，一方面是因为长期以来房地产行业的低迷，另一方面也是国家出于“稳增长”的考虑。

　　二、地产行业政策面开始转向宽松，组合拳持续出台

　　2022年确认了地产的政策底，第一支箭支持信贷，第二支箭聚焦债券，第三支箭放开股权，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。12月15日，国务院相关领导在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。12月16日，中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求。

　　第一支箭：增加民营企业的信贷。通过增加再贷款和再贴现，来支持银行对企业多投放一些贷款。截至11月25日，交行、中行、建行、工行、农行、邮储六大行合计为18家房企授信了1.6万亿额度贷款。

　　但银行做房地产开放贷，需要房地产公司有新项目才能进行贷款。2022年第三轮土拍，国企与城投公司拿地金额占比过80%，而民企拿地金额占比不到20%。

　　民企土拍意愿不高，无法开展新项目，第一支箭的作用有限，于是央行又陆续出台第二支箭政策。

　　第二支箭：设计民营企业债券融资支持工具。自今年11月以来，第二支箭政策频出，11月8号，中国银行间市场交易协会发布公告，第二支箭延期并扩容，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，11月10日，交易商协会受理200亿元储架式注册发行，后续美的置业，新城控股均被受理150亿元储架式注册发行，截至现在，交易商协会已经受理了储架式发债申请近1000亿。

　　11月11日，央行及银保监会发布了254号文，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也就是金融16条，以支持房地产健康发展。其中的稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，以及对于房地产企业开发贷款。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年等等，都是对房地产民营企业债券融资的支持。

　　第三支箭：设立民营企业股权融资支持工具。11月28日，证监会宣布调整优化五项措施，除了IPO暂未放开外，全面打开了股权融资的通道。新措施允许符合要求的房地产企业并购重组并进行配套融资，恢复了上市房企的再融资。

　　这其中的五项措施里，前两条最为重要。第一，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，没有上市的房地产企业也实现重组上市，也就是我们俗称的借壳上市。但所募集的资金只能用来补充流动资金及偿还债务，不能用来拿地，开发新楼盘。事实上、重组上市从2010年开始就已经暂停了，当年证监会发布消息，表示已暂缓受理房地产开发企业重组申请，而重新开启房地产重组上市，更利于实力强的央国企进行收并购，已经暴雷的开发商也可进行重组。

　　第二，恢复上市房企和涉房上市公司的再融资。上市房企可以做再融资，比如非公开的定向曾发，用募集来的钱进行保交楼，还债等等。这一条意义重大，这是时隔六年后恢复上市房企的再融资，体现了央行目前稳定房地产市场，保障民企房地产健康发展的决心所在。

　　三、房地产行业估值有望迎来重塑吗？

　　房地产板块的估值和毛利率水平的变化关联度较高，2019 年以来随着行业毛利率的下降，企业估值也呈下行趋势。截至12月22日，申万一级房地产指数的PE为13.41倍，处于59.3%的历史分位点。

　　房地产（申万）指数PE走势图

　　但从短期来看，随着政策频出，尤其是第三只箭股权融资相关政策的出台，对房地产行业整体信心提升影响颇大。相比于债券融资来说，股权融资方式计可缓解部分房地产企业所面临的现金流困境，又能不增加房地产企业的负债，比较利于行业健康发展，预计 2023 年政策端将持续发力。从长期来看，我国城镇化进程持续加快，根据国家统计局数据，2021年年末全国常住人口城镇化率为64.72%，比上年末提高0.83个百分点。

　　提高户籍人口城镇化率能直接促进农民工、毕业生在大城市落户，释放出大量需求。而新增城镇人口的住房需求、改善性住房需求仍是房地产市场的重要支撑，房地产市场空间仍在。

　　总体上来说，房地产融资利好政策的不断出台，可为房地产行业注入优质资产或流动资金，而长期住房的需求仍然存在，房地产板块的估值有望得到修复。

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