三湘印象：16亿定增画饼

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　　来源： 证券市场周刊 

　　三湘印象定增16亿为了开发预期盈利颇丰的森林海尚城，但项目前期销售并不理想。

　　杨现华/文

　　借助再融资开闸的东风，房企纷纷宣布定增，原本全力转型文化演艺产业的三湘印象（000863.SZ）也宣布定增融资16亿元，加码公司仅剩下的开发项目河北燕郊百万平米的三湘森林海尚城。

　　三湘印象对项目前景寄予了乐观的预期。实际情况是另外一回事儿，在已经开启预售的前期项目中，销售并不理想，已经预售的定增项目情况同样难言乐观。

　　三湘印象原本转型文化演艺，后续并不成功。房地产业务也已经多年未拿新项目，仅凭一个销售不理想的燕郊项目，三湘印象对未来的预期是否过于乐观了呢？

　　定增激进乐观

　　三湘印象的三湘森林海尚城项目所在地并非开发更为成熟的三河燕郊镇，而是隔路相望的高楼镇。项目周围大片的空地说明，这一区域距离成熟还有很远的路要走。

　　12月20日，三湘印象发布定增预案，公司计划定增融资不超过16亿元。其中，4.2亿元和7亿元分别用于海尚苑西区住宅项目和海尚苑东区住宅项目（二期）；剩余4.8亿元用于补充流动资金及偿还银行借款，占比也达到了30%。

　　数年前三湘印象收购了有着张艺谋光环的观印象艺术发展有限公司，计划转型文化演艺产业，但在疫情前公司演艺收入已经跳水，疫情期间自不待言。即便如此，2017年三湘印象最后一次在杭州拿地后，至今再无新增土地储备。目前公司的在开发和储备项目只有一个，就是位于河北燕郊、由多个地块组成、占地超过540亩的森林海尚城项目。

　　定增中对于项目前景，三湘印象不是一般的乐观。公司表示，海尚苑西区项目预计可以贡献营收21.39亿元，净利润4.15亿元，销售利润率达到19.39%。海尚苑东区项目（二期）也不遑多让，三湘印象预计可实现营收24.34亿元，净利润为3.91亿元，16.07%净利润率同样不低。

　　2020-2021年，三湘印象房地产业务的毛利率只有12.91%和18.41%；2022年上半年虽然恢复到35.57%的水平，但收入只有1亿元出头，与全年以十亿为单位的收入相比，显然不具有代表性。

　　海尚苑西区一个项目就可以为三湘印象贡献超过4亿元的净利润，与之对应的是，自2017年以后三湘印象的盈利较高时也不过3亿元；2022年前三季度亏损9330万元。已经资不抵债的三河市湘德房地产开发有限公司（下称“湘德房产”）要实现多少销售额才能给三湘印象贡献又一个峰值盈利呢？

　　卖不动的森林海尚城

　　2011年9月，三湘印象与其他股东合资成立了湘德房产，并出资8.59亿元获得了三河燕郊高新区占地面积36万平米的地块，折合约542亩地。项目由6个地块组成，建筑面积合计达到117.93万平米。本次定增募投的是项目16号和18号地块。

　　需要说明的是，在项目公司湘德房产出资人中，三湘印象间接持股50.49%是第一大股东。二股东持有48.51%，知名导演张艺谋间接持股1%，是湘德房产的第三大股东。

　　森林海尚城起了个大早却赶了个晚集。在拿下这个百万平米的超级大盘后，三湘印象迟迟难以开发，主要原因就在于项目未完成拆迁和“七通一平”，达不到净地交付标准，项目没有赶上2015年开启的房地产上涨周期。根据年报，2015年构成项目的14号地块终于打桩开工，15号地块取得四证可以开工建设了，剩下的16-19号地块尚未有动工迹象。

　　森林海尚城最先开工的14号地块是商服项目，并非销售更为容易的住宅项目。在项目开工建设4年后即2019年，森林海尚城的14号地块终于迎来预售，此时环京楼市已陷入低谷。

　　即使在腰斩的房价面前，成交也未见起色。森林海尚城拿地虽早但2019年才开始正式预售，且首先预售的是商办项目，销售不佳或许并不意外。

　　2019年，森林海尚城14号地块获得预售面积31663平米，销售了14025平米，开局并不错。到了2022年上半年，项目可售面积10.83万平米，与11.98万平米的计容面积相比基本全部可以销售了，但累计销售只有19087平米。

　　从2019年下半年开始预售，3年左右时间森林海尚城14号地去化远不到20%，且大部分销售即70%以上是在2019年下半年完成的，之后的两年半预售占比不到三成。商办项目预售惨淡，住宅项目同样差强人意。

　　最先开工的森林海尚城15号地是于2020年开始预售的，项目计容建筑面积12.93万平米，2020年就拿到88349平米的预售面积。截至2022年上半年，15号地块取得预售面积10.89万平米，累计预售69598平米，销售两年半，预售刚过60%。

　　本次定增的海尚苑西区住宅项目即森林海尚城16号地块已经于2021年下半年开始销售了。16号地块计容建筑面积10.25万平米，取得预售的面积为10.22万平米，基本是全面开售。2021年下半年，项目销售了2640平米，2022年上半年销售了6048平米，一年左右累计预售只有8355平米，去化还不到10%。

　　森林海尚城定位高端，其两块已经预售的地块每平米均价都超过了两万元，而即便是在燕郊核心区，目前多数楼盘价格都在两万元以下。与三湘印象楼盘紧邻的是尚领时代和御乐汇两个项目，均价都未超过8000元；另一个与之相邻的项目摩科时代均价也不过1.2万元左右。

　　在一系列放松政策面前，房地产销售并未有太大起色，廊坊市场同样如此。按照计划，2023年底森林海尚城16号地块就要竣工交付。一年半时间，三湘印象能将剩余的逾10万平米销售一空吗？

　　项目公司乱象

　　如前所述，森林海尚城并非三湘印象独资所有。公司持股项目公司湘德房产略超50%，小股东张艺谋持股1%并没有太多影响。二股东江苏一德集团有限公司间接持有48.51%，持股比例较三湘印象并没有少太多。

　　穿透之后，二股东的最终持股人众多，既有电广传媒这样的上市公司，也有平安资本这样的金融巨头，更多的是不甚知名的私企和自然人等，持股相对较多的自然人陈俊间接持有湘德房产28.29%的股份。

　　但工商信息显示，陈俊已经是集“限制消费令”、“被执行人”和“司法协助”于一身的“老赖”了。二股东江苏一德集团有限公司同样是被执行人，执行金额接近6200万元。

　　根据定增方案，三湘印象将使用11.2亿元用于森林海尚城16号地块和18号地块的开发，这意味着所有股东合计要出资22.18亿元。按照持股比例，二股东要出资10.76亿元，但是官司缠身的二股东能否拿出逾10亿元现金值得怀疑。

　　此外，在湘德房产高管中，董事伏虎也被出具了限制消费令。他是哪一个最终股东的出资代表不得而知，其老赖的身份无法改变。

　　湘德房产的三名股东是通过持有江苏一德资产管理有限公司（下称“江苏一德”）从而间接持有公司股份的。江苏一德对外只投资了湘德房产一家公司，由于项目处于前期开发阶段，直至2022年上半年才结算了761万元，公司常年亏损并不意外。

　　公司亏损还在扩大中，2019年之前，公司亏损多在数千万元，2019年首次亏损过亿，2022年上半年就已经亏损过亿。不仅是亏损，江苏一德还一直处于资不抵债中。2022年上半年末，公司资产合计41.91亿元，负债达到51.32亿元。

　　因此，项目公司的盈利压力显然不小。海尚苑西区即森林海尚城16号地块计容建筑面积10.25万平米，三湘印象预计可实现收入21.39亿元，均价约2.1万元，略低于公司目前的预售均价，但相差不大。也就是说，三湘印象基本要将海尚苑西区全部售罄且均价与目前价格接近才能实现预期收益。

　　海尚苑西区总户数864户，并非全部商品房，其中部分住宅为配建保障房，其每平米价格只有3000元，只是公司目前销售均价的10%出头。

　　以三河市公布的海尚苑西区9号楼和13号楼预售信息为例，两栋楼合计共有188套住宅，面积达到19331平米。其中有57套保障房，套数占比虽多但面积不大，都在60平米上下，合计面积3558平米，其售价都为3000元。即按照这一价格，这些保障房只能卖出1000万元的收入。

　　在这个可售面积逾10万平米的项目中，保障房面积占到了多大比例不得而知，剩余的可售房源能满足三湘印象预期的收入吗？截至发稿，三湘印象并未回复《证券市场周刊》的采访。